LA IMPORTANCIA DEL ESTUDIO DE VIABILIDAD ANTES DE EMPRENDER EL NEGOCIO HOTELERO

Si algo he aprendido de este entorno de crisis en que vivimos desde hace unos años, es que sin planificación no hay éxito. No vale pensar que las cosas saldrán bien por si solas, aunque así nos lo parezca en las épocas de bonanza.

He visto con mucha pena como hoteles y otros emprendimientos se caían cuando los clientes dejaron de salir de debajo de las piedras, como sucedía en los primeros años del cambio de milenio. En esos momentos todos pensábamos que ese fenómeno sólo podía ir a más y la euforia se apoderó de muchos.

Se emprendieron grandes proyectos, que supusieron grandes inversiones. En ese momento no había problemas de liquidez, los billetes fluían desde las hormigoneras y oficinas bancarias. Era la época del “pelotazo” y muchos pensaron que habían encontrado el filón de oro, la eterna fuente de riqueza que no se agotaría jamás.

Así, muchos se embarcaron en grandes negocios, muchos de ellos negocios hoteleros, sin ser hoteleros, pensando que era fácil y que tener un hotel daba prestigio social.

Estos negocios son a largo plazo, es decir necesitan, además de un sólido plan de financiación, un plan de amortización. Si uno se toma la molestia de hacer un estudio antes de invertir, se verá que hay que analizar un plazo de 10 años mínimo para ver la tendencia que tendrá el negocio. No se puede pensar , como hicieron muchos, que se abrirán las puertas del hotel y los billetes empezarán a caer del cielo, y que además, no habrá sobresaltos en el precio medio y en la ocupación…

Así pues, sucedió que cuando los flujos de caja disminuyeron, muchos no pudieron hacer frente a pasivos bancarios excesivamente inflados que sólo se sostenían en escenarios muy optimistas. O que el edificio en cuestión se había construido en un paraje tan aislado, que pasó de ser “el escondite idílico para estresados” a “demasiado complicado llegar hasta allí”. O aquellos que su primera reacción ante la caída de demanda, fue bajar drásticamente los precios, de forma que no pudieron mantener su estructura de costes, por muchos ajustes que hicieran. O los que se apuntaban a tantos portales web de ofertas y descuentos como se les cruzaban, tirando por el suelo de un día para otro su reputación y no pudiendo ya remontarla, con lo que entraron en una espiral de descuentos y ofertas del que no pudieron salir, porque sus clientes de siempre ya no iban a su hotel, por tener que compartir espacio con otro tipo de cliente, más ruidoso y menos sofisticado.

En los ESTUDIOS DE VIABILIDAD se contemplan siempre como mínimo dos escenarios, el realista y el optimista. Bueno sería que además tuvieran un tercero, el pesimista, pero se entiende que con el realista basta, si se está dispuesto a escuchar lo que arrojan estas figuras.

Un buen estudio de viabilidad debe contener, de forma muy detallada, los siguientes puntos:

– Definición clara y detallada del proyecto

– Estudio de la oferta actual (set de competencia)

– Estudio de la demanda actual

– Estudio de variables previstas o en pipeline que puedan suponer un incremento o detrimento de demanda en el medio plazo.

– ADR y ocupación media del destino

– ADR y ocupación media del segmento hotelero en el que nos queremos instalar y fareshare que le correspondería al actor entrante.

– Estabilidad del país (en cuanto a inflación anual, marco legal para inversiones extranjeras, etc)

– DAFO del destino

– DAFO del proyecto

– Análisis económico financiero a 10 años que contenga previsión de ingresos y costes por los diferentes departamentos, cuenta de resultados, previsión de inversión y conclusiones financieras en cuanto a Tasa de Rentabilidad de la inversión, teniendo en cuenta la tasa de riesgo.

– Conclusiones y recomendaciones

Sólo una vez analizados en detalle y de forma rigurosa estos puntos, se pueden tomar decisiones informadas de inversión hotelera.

Mi consejo es pues, que más vale perder el importe de lo que cuesta un ESTUDIO DE VIABILIDAD serio, que los millones de inversión que cuesta una estructura hotelera.

 

Núria Galià – Boutique Hotel Specialist

Núria es en la actualidad, consultora en inversiones hoteleras y análisis de viabilidad, habiendo participado y dirigido estudios recientemente en Brasil, Mexico, Ecuador y Argentina. Está certificada en DIRECCIÓN FINANCIERA por ESADE y en  REAL ESTATE INVESTMENTS AND ASSET MANAGEMENT por la Universidad de CORNELL y aplica en sus estudios las avanzadas técnicas de evaluación de la misma.

Contacto: ngalia@qualisconsultinggroup.com

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